Le 28 septembre dernier, le peuple suisse a voté en faveur de la suppression de la valeur locative pour les résidences principales et secondaires. Cette décision historique, dont l’entrée en vigueur est prévue au plus tôt en 2028, marque un tournant majeur dans la fiscalité immobilière helvétique : elle met fin à un système qui imposait les propriétaires sur un revenu locatif théorique – les loyers fictifs qu’ils auraient pu percevoir s’ils louaient leur propre bien.
Un nouveau cadre constitutionnel pour la fiscalité immobilière
Cette réforme repose sur une nouvelle base constitutionnelle pour la fiscalité immobilière cantonale, applicable aux résidences occupées principalement par leur propriétaire. Concrètement, l’imposition de la valeur locative est supprimée, tandis que les déductions pour frais d’entretien et intérêts hypothécaires seront fortement limitées.
Les modalités précises de mise en œuvre seront définies par une loi fédérale et par des réglementations cantonales, qui pourront inclure, dans certains cas, des taxes spécifiques sur les résidences secondaires. Les cantons auront donc une marge de manœuvre importante pour adapter la réforme à leurs réalités locales.
Attention aux compensations !
Si la suppression de la valeur locative constitue un allègement fiscal pour de nombreux propriétaires, il convient de rester prudent. Dans des cantons tels que Genève ou Vaud, cette réforme n’aura pas d’impact sur l’impôt foncier, qui reste inchangé. En revanche, elle modifiera la charge fiscale globale du propriétaire, puisque la valeur locative ne sera plus ajoutée à son revenu imposable.
Cet avantage pourrait toutefois être partiellement compensé par la suppression des déductions fiscales liées aux intérêts hypothécaires et à certains frais d’entretien.
Les propriétaires devront donc réévaluer leur situation fiscale dans son ensemble, car la réforme peut avoir des effets contrastés selon le profil d’endettement et la nature du bien. Consulter un expert fiscal s’avère essentiel pour optimiser sa stratégie et sécuriser la rentabilité de ses investissements à long terme.
Dix conséquences probables pour le marché immobilier suisse
Les études et analyses économiques anticipent plusieurs effets structurants de cette réforme sur le marché immobilier et la construction :
- Allègement de l’impôt sur le revenu et stimulation modérée de la demande.
Les coûts courants de logement diminuent pour de nombreux propriétaires, ce qui pourrait légèrement faire monter les prix, selon les régions et les taux d’intérêt.
- Pic temporaire de rénovations avant l’entrée en vigueur.
Beaucoup de ménages anticiperont leurs travaux afin de profiter une dernière fois des déductions actuelles, stimulant à court terme le secteur de la construction.
- Recul des travaux d’entretien à moyen terme.
Une fois la réforme appliquée, la disparition des incitations fiscales réduira le volume de rénovations, surtout pour les biens occupés par leurs propriétaires.
- L’état du bien devient un facteur de valeur clé.
Les logements récents, durables et efficaces énergétiquement seront davantage valorisés, tandis que les biens anciens ou mal entretenus subiront des décotes.
- Augmentation des constructions de remplacement.
À l’achat, la démolition-reconstruction deviendra plus attractive que la rénovation complète, renforçant le dynamisme du secteur du neuf.
- Incitation à conserver son logement.
Les propriétaires âgés, souvent peu endettés, auront moins d’intérêt à vendre, ce qui pourrait réduire la rotation du parc immobilier.
- Diminution de l’endettement des ménages.
Avec la disparition de la déduction des intérêts, l’incitation à maintenir des hypothèques élevées disparaît, conduisant à un endettement global plus modéré.
- Flexibilité cantonale pour les résidences secondaires.
Les cantons touristiques pourront instaurer des impôts spécifiques sur les résidences secondaires, affectant différemment les valeurs de marché locales.
- Importance du calendrier et de la sécurité juridique.
Les modalités de transition seront déterminantes pour la stabilité du marché et la planification des projets immobiliers.
- Effets différenciés selon les ménages.
Si la majorité des propriétaires verront un impact limité, certains profils -fortement amortis ou prévoyant d’importants travaux -seront plus affectés.
L’immobilier neuf : un choix stratégique
Dans ce nouveau contexte fiscal, investir dans l’immobilier neuf prend tout son sens.
La suppression des déductions pour travaux de rénovation réduit l’attrait des biens anciens nécessitant des remises à niveau, tandis que le neuf offre une solution plus avantageuse et stable à long terme.
Les programmes récents proposent des prix compétitifs, surtout lors d’achats sur plan, et respectent les normes énergétiques les plus exigeantes. Ces logements sont durables, sécurisés par plusieurs garanties constructeur et ne nécessitent pas de travaux à court terme.
Ils permettent ainsi de maîtriser les coûts d’entretien, de bénéficier de conditions de financement avantageuses et de s’inscrire dans une démarche écologique.
En période de transition fiscale, le neuf constitue un levier de stabilité et de prévisibilité pour les propriétaires et investisseurs.
Et pour les résidences secondaires ?
L’impact de la réforme sur les résidences secondaires dépendra largement des décisions cantonales. Certains cantons de montagne ou à vocation touristique pourraient introduire des ajustements fiscaux spécifiques, tels que des impôts fonciers additionnels. Ces mesures visent à maintenir un équilibre budgétaire tout en tenant compte de la spécificité du marché local.
En conclusion
La suppression de la valeur locative marque un changement de paradigme dans la fiscalité du logement en Suisse. Si les mécanismes fondamentaux du marché ne seront pas bouleversés, les propriétaires devront faire preuve d’anticipation et de vigilance.
Entre opportunités à court terme (rénovations anticipées, nouvelles constructions) et réajustements fiscaux durables, cette réforme redéfinit les équilibres entre fiscalité, financement et valeur immobilière.