Saviez-vous qu’un tiers des émissions de CO2 en Suisse sont attribuables à l’immobilier ?
En réponse à cette problématique, le gouvernement suisse s’est fixé des objectifs ambitieux, parmi lesquels la rénovation énergétique de son parc immobilier. Tour d’horizon des nouvelles normes en vigueur sur les cantons de Genève et Vaud, ainsi que des solutions de financement, afin de comprendre les enjeux, obligations et opportunités pour les propriétaires immobiliers en 2022.
Dans le cadre des Accords de Paris (COP21), le positionnement de la Suisse vis-à-vis du climat est clair : le pays aspire à réduire ses émissions de gaz à effet de serre de 50% par rapport au niveau de 1990 d’ici à 2030, et à atteindre la neutralité carbone en 2050. La Suisse souhaite ainsi contribuer, comme les autres économies mondiales, à limiter le réchauffement climatique à 1,5°C au-dessus des niveaux préindustriels.
Cette stratégie climatique à long terme concerne différents secteurs d’activités, dont le bâtiment, responsable d’environ un tiers des émissions de gaz à effet de serre en Suisse. Pour ce faire, les Cantons s’engagent activement dans ce processus de transition énergétique.
À Genève, l’adoption le 2 décembre 2020 du Plan Directeur de l’énergie (PDE) 2020-2030 vise à accompagner cette transition avec deux grands axes : consommer moins et mieux. Ceci passe par la rénovation et l’optimisation énergétique du parc bâti, la sobriété énergétique ou encore la valorisation des ressources renouvelables locales.
À Genève, le parc bâti représentant 50% de la consommation énergétique, le Conseil d’Etat a adopté, le 13 avril dernier, une modification du Règlement d’application de la loi sur l’énergie (REn), qui découle du PDE. Cette modification prévoit notamment, dès le 1er septembre 2022, de fixer le seuil de l’Indice de dépense de chaleur (IDC) à 125 kWh/m2.an soit 450 MJ/m2.an (il était auparavant fixé à 600 MJ/m2.an). Pour rappel, l’IDC correspond à « la consommation d’énergie d’un bâtiment pour couvrir ses besoins de chaleur (chauffage et eau chaude sanitaire) ». 60% du parc immobilier genevois est concerné par cette modification. Cet abaissement a pour objectif d’encourager les rénovations énergétiques afin de diminuer de 60% les émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2030. Les modifications du nouveau règlement d’application concernent également les installations de production de chaleur. Sauf exceptions, le recours aux énergies renouvelables ou aux énergies de récupération de chaleur devient obligatoire lors du changement de chaudière.
De la même manière, le Canton de Vaud adoptait en 2019 la Conception Cantonale de l’énergie (CoCEN). L’idée est d’atteindre d’ici à 2050 l’autosuffisance énergétique durable et de bannir définitivement les énergies fossiles. Pour cela, le Canton s’appuie sur un développement de l’efficacité énergétique couplé à une augmentation de la part d’énergies renouvelables produites à partir des ressources disponibles (l’eau, l’énergie solaire et ses dérivés, le bois ainsi que le vent). Pour accélérer la transition énergétique, le Canton prévoit également de moderniser les réseaux électriques et de développer le stockage d’électricité pour se couvrir contre les risques de rupture d’approvisionnement.
Comme indiqué plus haut, si vous êtes propriétaire dans le canton de Genève et que l’IDC moyen sur 3 ans de votre immeuble est supérieur à 450MJ/m2.an, vous devrez réaliser un audit énergétique et entreprendre des travaux de rénovation énergétique.
En ce qui concerne le Canton de Vaud, un développement plus massif du Certificat Energétique Cantonal des Bâtiments (CECB) est prévu. La Motion Baehler Bech pour la protection du climat vise cet objectif. Suite à l’adoption du règlement entré en vigueur en janvier 2017, l‘établissement d’un CECB est devenu obligatoire lors de la vente d’un bâtiment d’habitation existant ou lors du remplacement d’une installation de chauffage avec une nouvelle installation alimentée par une source non renouvelable (mazout, gaz, charbon). Les bâtiments de classe G (étiquette du CECB qui analyse la performance énergétique du bâtiment) ou moins performants doivent effectuer en priorité des rénovations énergétiques (ils représentent, à ce jour, 46% de la consommation).
Pour répondre à ce grand défi de la transition énergétique, notre groupe a créé en 2013 un département Environnement et Energie, entièrement dédié à la durabilité du patrimoine bâti.
Notre engagement, ainsi que l’expérience accumulée dans ce domaine au fil des années ont porté leurs fruits. La Société Privée de Gérance a ainsi récemment été distinguée par le Trophée SIG de la transition énergétique dans la catégorie Régies Immobilières. Ce prix récompense le travail d’accompagnement de nos clients propriétaires qui a permis de réaliser des économies importantes d’énergie en 2021, pour un total de 180’000 kWh.
Joignant l’acte à la parole, la Société Privée de Gérance a entrepris en 2012 d’importants travaux de surélévation et de rénovation énergétique de son siège genevois. Ces travaux ont permis de passer d’un IDC de 840 MJ/m2.an à 267 MJ/m2.an et de réaliser des économies de 70% des besoins en chaleur et de 50% des besoins en électricité par m2 par an, économies qui se sont traduites par un abaissement des charges de CHF 60’000.-/.
Ce type de rénovation est la démonstration qu’une opération bien planifiée peut concilier des objectifs esthétiques, fonctionnels, et environnementaux, tout en offrant un retour sur investissement intéressant.
Nos spécialistes suivent de près les changements des normes énergétiques cantonales. La taille du parc immobilier géré par le groupe est conséquente, avec plus de 800 allées sous gestion et environ 50% des actifs impactés par l’abaissement du seuil IDC, ce qui représente une opportunité de poursuivre notre engagement en conseillant et soutenant nos clients propriétaires dans leur transition énergétique.
Un outil que nous avons développé, et que nous mettons à disposition des propriétaires immobiliers, permet de suivre régulièrement l’état de vétusté des divers éléments du bâtiment (façades, toitures, fenêtres, chaufferie, etc) et de croiser ces données avec les indicateurs énergétiques du bâtiment (par exemple : IDC, kgCO2/m2.an). Cela nous permet de nous baser sur les résultats tangibles de ces analyses pour élaborer une stratégie sur-mesure, incluant plusieurs solutions concrètes afin de réduire l’empreinte énergétique du ou des actifs immobiliers, parmi lesquelles :
Pour entreprendre une rénovation énergétique, les propriétaires doivent compter une enveloppe budgétaire globale de CHF 600.- à 1’200.- par m2 de Surface de Référence Energétique (SRE). Pour rappel, la SRE, est définie par la norme SIA 380:2015 ; il s’agit de la « somme de toutes les surfaces de planchers des étages et des sous-sols qui sont inclus dans l’enveloppe thermique et dont l’utilisation nécessite un conditionnement ».
Bien que certaines de ces dépenses sont à la charge des propriétaires, des aides financières sont mises à leur disposition pour contribuer à financer ces travaux. Pour l’année 2022, le montant des subventions s’élève à 34 millions de francs à Genève et à 50 millions de francs dans le Canton de Vaud. Par ailleurs, des allègements fiscaux sont également prévus pour inciter les propriétaires à se lancer. Nos spécialistes pourront vous indiquer le programme complet des subventions auxquelles vous êtes éligibles, ainsi que les mesures fiscales envisageables.
Bien que cela demande un investissement financier initial, le fait de procéder à des optimisations énergétiques vous permettra de réaliser des économies sur le long terme. Outre l’avantage qu’un bien rénové est mieux valorisé et plus attractif pour de futurs acquéreurs/locataires, les rénovations énergétiques permettent de faire baisser les charges liées aux consommations du bien. Ceci représente une opportunité d’autant plus intéressante dans le contexte géopolitique actuel qui entraine, en effet, une hausse significative des coûts de l’énergie, notamment fossile.
Autant de raisons de se faire accompagner par des professionnels pour réussir cette transition énergétique.
Nos experts du domaine de l’efficacité énergétique et de l’environnement sont à votre disposition pour vous aider à définir une stratégie et à vous accompagner dans la définition d’un plan d’action pour améliorer la performance énergétique et réduire l’empreinte environnementale de votre bien ou de votre parc immobilier.
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