Vendre un bien immobilier n’est pas simple. Un tel processus de vente peut engendrer du stress et des complications, mais, heureusement, également beaucoup d’enthousiasme. Réussir une vente immobilière nécessite une bonne préparation et des décisions éclairées. Découvrez dans ce guide complet les 10 étapes fondamentales pour mener votre projet immobilier sans tracas : ce n’est pas qu’une transaction immobilière.
Et si l’estimation de la valeur d’un bien immobilier était l’étape la plus importante d’une vente immobilière ? Ce qui est certain, c’est que la définition de la valeur d’une propriété va déterminer toute la suite du processus. Cette phase est donc primordiale et le fait de fixer le bon prix dès le départ permet de vendre plus rapidement et à un prix plus juste.
La valeur d’un bien doit rester objective, les émotions ne doivent pas entrer en ligne de compte. La valeur que vous attachez à votre maison familiale est peut-être différente de sa valeur de marché…
Pour cela, faire appel à un courtier est une excellente solution, car il est capable d’estimer la valeur de votre bien d’une manière plus objective. Ce professionnel de l’immobilier, expérimenté et informé, se base sur des critères objectifs et sur le marché immobilier local, ce qui vous permet de fixer un prix de vente pertinent.
Le courtier est responsable de l’exactitude des informations utilisées pour l’estimation du bien à vendre. Il veille à ce que toutes les informations soient vérifiables.
Claude Atallah, Directeur des Ventes, Société Privée de Gérance (SPG).
En revanche, prenez garde aux estimations en ligne : contrairement à l’approche d’un courtier professionnel, ces outils se basent sur des statistiques. Cette méthode est donc simpliste et les écarts au niveau de la valeur de marché de votre bien peuvent être conséquents. Servez-vous en tout au plus comme des indicateurs complémentaires au départ de votre mise en vente.
Le prix de vente de départ a une forte influence sur le prix de vente final de votre bien. Réussir une vente immobilière dépend donc souvent de cette première étape. Trouver le juste prix vous évitera à la fois de perdre de l’argent sur votre vente si le prix est trop bas, du temps, ainsi que des acheteurs sérieux dans le cas d’un prix trop élevé par rapport à la réalité du marché.
Un professionnel de l’immobilier vous permettra de définir le meilleur prix de vente pour votre bien immobilier.
C’est le moment d’anticiper. La préparation du dossier de vente est souvent une étape fastidieuse pour vous, propriétaire vendeur. La qualité de votre dossier de vente va cependant permettre d’optimiser votre transaction et vous faire gagner un temps précieux.
Parmi les documents à réunir pour votre dossier de vente, l’on retrouve ceux dédiés à la vente d’une maison, et ceux dédiés à la vente d’un appartement.
En plus des documents mentionnés ci-dessus, le dossier de vente d’un appartement doit également inclure :
Rassembler tous ces documents avant de mettre son bien en vente est une condition essentielle pour réussir la vente de son bien. Le professionnel de l’immobilier peut évidemment vous aider dans la collecte de ces documents.
Vous pouvez bien entendu vendre votre logement par vous-même. Mais cette méthode peut vous coûter beaucoup de temps et d’énergie !
Prix de vente mal estimé, dossier de vente incomplet, annonce mal formulée… les erreurs des novices en immobilier sont nombreuses. La vente peut prendre beaucoup plus de temps et le prix final risque d’être inférieur au marché. N’oublions pas non plus la charge émotionnelle qui accompagne une vente et qui peut être un véritable frein à une transaction réussie.
Savez-vous que, d’après les chiffres de l’OCSTAT (Office cantonal de la statistique), travailler avec un courtier formé et expérimenté permet d’augmenter jusqu’à 17% le prix de vente final de votre bien ? Un logement vendu par son propriétaire au prix de CHF 900’000 pourrait être vendu jusqu’à CHF 1’053’000 avec l’aide d’un courtier compétent, soit un gain de CHF 153’000.
Il est prouvé que faire appel à un courtier formé et expérimenté permet d’augmenter jusqu’à 17% le prix de vente final.
Un agent immobilier de confiance peut grandement faciliter la vente de votre propriété en vous accompagnant à chaque étape.
S’ils sont très nombreux sur le marché, vous devez encore choisir le meilleur pour vous, celui qui saura anticiper vos besoins, négocier la meilleure offre et vendre votre propriété dans les meilleurs délais. Pour réussir votre vente, vous avez besoin de l’agent immobilier le plus adapté à votre profil, votre projet et vos attentes. Un bon agent immobilier saura s’assurer du sérieux et du financement de l’acquéreur.
Un agent immobilier expérimenté donnera à votre bien une présence en ligne optimale et élaborera une stratégie ciblée pour faire connaître votre propriété grâce à son vaste portefeuille d’acheteurs. Faites attention cependant aux courtiers faisant miroiter des prix excessivement élevés.
Multiplier les agences et les mettre en concurrence n’est pas forcément la clé pour réussir une vente immobilière. Le but de cette concurrence étant de multiplier vos chances de faire une excellente transaction, au-delà de 2 agences, les effets peuvent être contre-productifs.
Le mandat fixe les conditions entre le vendeur et l’agence. On y retrouve une description du bien, son prix de vente, ainsi que les honoraires de courtage. En tant que propriétaire, le choix d’un mandat exclusif ou non-exclusif vous appartient.
Dans le cadre d’un contrat de courtage exclusif, faites attention aux acheteurs qui viennent sonner à votre porte, tous les acheteurs doivent être redirigés vers votre agent immobilier même s’ils arrivent spontanément. Dans le cas d’un contrat de courtage simple, il faut faire attention à ce qu’un même client ne soit pas présenté par plusieurs agences revendiquant de ce fait une commission de courtage.
Le montant de la commission peut varier en fonction de la complexité du dossier. En général, le montant des honoraires se situe entre 3% et 5% sur les premiers CHF 500’000 et 3% sur l’excédent hors taxe du prix de vente final.
La commission rémunère un service tout compris, c’est-à-dire tous les frais et le travail engagé par le courtier : estimation, frais de photographie, visite virtuelle, vidéo, home staging virtuel, constitution du dossier de vente, rédaction de l’annonce, frais de publicité/diffusion de l’annonce sur Internet, frais de mailing, organisation des visites, réception des offres, négociation, accompagnement administratif, aide auprès des banques, présence chez le notaire et assistance spéciale auprès de cabinets d’avocats si besoin.
Le paiement de la commission se fait uniquement en cas de réussite de la vente. Il est dû au moment du transfert de propriété quand le produit de la vente (montant de la transaction) arrive sur le compte du notaire en charge.
Optimisez le temps qui précède la vente de votre bien immobilier pour organiser une liste des tâches à faire. Pourquoi ne pas solliciter votre agent pour vous décharger ?
Voici quelques conseils essentiels pour réussir à mettre en valeur votre bien.
Assurez-vous que votre bien soit prêt pour les photos. Les photos professionnelles qui mettent en valeur les caractéristiques de votre maison ou de votre appartement font toute la différence : les photos sont l’élément le plus vendeur de votre annonce. Votre agent organisera la séance photo pour plus de simplicité. Le cas échéant, il vous proposera un home staging, une visite virtuelle ou encore une vidéo.
Gardez à l’esprit que la mise en scène doit faire ressortir les avantages de votre maison. Mais inutile d’en faire trop, car cela peut inquiéter les acheteurs potentiels. Votre agent immobilier peut vous aider à faire la différence entre une bonne mise en scène et une mise en scène un peu surfaite.
C’est la première impression qui compte ! Mettre en valeur votre bien grâce à une annonce professionnelle va être un point essentiel pour réussir votre vente. Pour cela, les photos jouent un rôle capital. Par conséquent, un bon agent s’entoure d’un photographe professionnel pour réaliser les meilleurs clichés possibles de votre bien.
Ainsi, un photographe professionnel se déplace chez vous et vous obtenez de belles photos de votre bien qui raviront vos potentiels acheteurs. Vous seriez surpris de voir à quel point un bon éclairage et un objectif grand-angle peuvent donner du cachet à votre propriété.
Gardez à l’esprit qu’une agence sérieuse saura comment atteindre un maximum d’acheteurs, notamment grâce à un package complet de services marketing pour la diffusion de votre annonce. Votre propriété sera exposée sur le site Internet de l’agence, sur les portails immobiliers les plus réputés, dans une sélection de journaux et magazines, dans des newsletters et par les efforts de représentation des courtiers sur le terrain.
Cela va dépendre du type de logement et de l’adéquation de son prix au marché local de l’immobilier dans votre région. Cela varie énormément, un bien est vendu bien plus rapidement si la demande est élevée dans ce secteur.
Les caractéristiques de votre logement jouent aussi un rôle : son emplacement (quartier, écoles à proximité, magasins proches, etc.) ainsi que son prix, bien évidemment.
Votre agent immobilier peut vous aider à établir un calendrier de vente réaliste et adapté à votre logement.
Quand les visites commencent, c’est aussi parfois le début d’une étape délicate pour les propriétaires. Vous devez laisser tout l’espace aux acheteurs alors que vous habitez probablement encore dans votre logement. Difficile de réussir une vente immobilière si vous ne laissez pas les intéressés se projeter.
L’étape charnière des visites peut être bien mieux gérée avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier. Laissez-le prendre en charge l’agenda des visites et orchestrer les visites. Vous serez soulagé et votre vente aura de plus grandes chances d’aboutir rapidement.
Votre agent va sélectionner les potentiels acheteurs et pourra déterminer leur véritable intérêt. Ainsi, vous gagnerez du temps en évitant les visites inutiles.
Si le nombre de visites diminue, faites confiance à votre agent immobilier pour augmenter l’attractivité de votre bien. Il pourra créer de nouvelles annonces, refaire des photos, relancer à nouveau son portefeuille d’acheteurs ou même utiliser la technologie 3D pour aider les acquéreurs à se projeter.
Si votre bien suscite de l’intérêt, vous recevrez une ou plusieurs offres écrites ou orales d’acheteurs intéressés qui servent de base à la négociation commerciale de la vente.
La vente de votre propriété est une transaction commerciale, alors ne prenez pas personnellement une offre basse. C’est l’occasion de négocier le prix vers le haut, puisque votre interlocuteur est déjà intéressé. Discutez-en avec votre agent immobilier et évaluez l’opportunité de faire une contre-offre.
Dès qu’un acheteur fait une offre, votre agent vous contactera pour vous donner tous les détails puis vous aider à prendre la bonne décision. Allez-vous accepter l’offre, la refuser ou entamer les négociations ?
Un bon agent saura négocier la meilleure offre et défendre vos intérêts. Il saura aussi vous dire franchement quand une offre doit être refusée, ce qui est souvent très utile.
Une fois qu’un accord sur le prix et les conditions de vente est trouvé, votre courtier rédigera un protocole d’accord qui sera signé entre toutes les parties.
Il y a cependant encore beaucoup à faire entre l’accord de vente et la conclusion de la vente. Aucune inquiétude, votre agent vous accompagnera dans toutes ces étapes administratives jusqu’à la signature de l’acte de vente.
La banque va financer l’acquéreur, qui pourra également faire appel à un courtier en crédits hypothécaires pour trouver la meilleure offre de prêt possible. La banque mandate un expert immobilier qui valide la valeur de gage à la banque et estime le montant approximatif des travaux à effectuer s’il y a lieu.
Dès qu’un accord est convenu entre le vendeur et l’acheteur, votre courtier enverra votre dossier complet au notaire que l’acquéreur aura choisi. Sa mission va même plus loin que l’envoi du dossier puisqu’il jouera un véritable rôle de chef d’orchestre entre les différentes parties.
Le notaire est le garant de la légalité de la transaction immobilière, il s’assure que rien ne s’oppose au transfert de propriété et que les deux parties sont en règle.
Le notaire va donc authentifier la vente. Il rédigera les actes authentiques, s’occupera de créer ou d’augmenter la cédule hypothécaire et regroupera les pièces relatives au bien (plans, certificats, assurances, etc.).
Ensuite, l’office notarial réceptionnera le prix de vente (fonds propres et hypothèque), paiera les impôts qui sont dûs et enregistrera le droit d’emption*.
Enfin, la vente se clôture lorsque l’inscription au registre foncier est enregistrée.
Les clés sont remises au nouveau propriétaire à l’issue de la signature de l’acte authentique de vente et d’achat ou à une date convenue et inscrite dans ledit acte.
*Droit d’emption : pour qu’un acheteur devienne légalement propriétaire d’un bien immobilier, la signature d’un contrat de vente ne suffit pas. Faut-il encore que le nom du nouveau propriétaire soit inscrit au registre foncier. Il peut s’écouler un certain temps entre les deux, comme dans le cas d’une promesse de vente, par exemple. Pendant cette période, le vendeur reste propriétaire du bien et, s’il est malintentionné, pourrait le revendre à un tiers. Le premier acquéreur s’en prémunira en demandant l’annotation d’un droit d’emption (droit d’achat) au registre foncier dès la conclusion du contrat. Ce droit est valable dix ans au maximum et peut être transmis dans le cadre d’une succession.
Même si vous gagnez de l’argent grâce à la vente de votre maison, il y a certains coûts à prévoir dans le processus. Voici quelques-uns d’entre eux :
Votre propriété est officiellement vendue ! Les fonds sont versés sur votre compte et vous pouvez envisager l’avenir sereinement désormais. Votre agent immobilier terminera son mandat avec vous à cette étape. C’est le moment où il percevra sa commission de courtage pour tout le travail réalisé jusqu’ici.
Réussir votre vente immobilière peut être fastidieux. Chacune des étapes est importante et ne peut être négligée. Pour mener à bien votre projet immobilier ainsi que le processus de vente, notre régie immobilière vous sera d’une grande aide.
Contactez-nous pour vous accompagner dans la vente de votre bien immobilier !
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