Le marché immobilier suisse s’annonce particulièrement attractif en 2025, soutenu par une demande croissante et des conditions de financement avantageuses. Décryptons ensemble les tendances qui façonneront 2025.
Malgré un intérêt toujours plus marqué pour l’investissement immobilier, la pénurie de logements reste problématique. L’offre de nouveaux biens est insuffisante, notamment en raison des nombreuses oppositions aux projets de construction et des procédures administratives complexes. Cette situation engendre un déséquilibre entre l’offre et la demande, favorisant la hausse des prix de l’immobilier et des loyers.
L’offre de logements locatifs est en diminution à l’échelle nationale, ce qui entraîne une hausse généralisée des loyers, notamment à Zurich, Genève, Lausanne et Bâle. Bien que l’activité de construction de logements locatifs ait progressé en 2024 (+24% d’autorisations de construire par rapport à 2023), la pénurie persiste. En conséquence, les loyers de l’offre ont augmenté de 4,7% et devraient continuer à croître en 2025, mais à un rythme plus modéré (+1,9% en moyenne).
Toutefois, les nouveaux locataires pourront bénéficier d’une baisse des loyers des baux en cours. Avec la diminution du taux de référence hypothécaire en mars 2025, il sera possible de demander une réduction de loyer, avec une baisse moyenne anticipée de 0,9%.
Un facteur clé qui va rendre le marché immobilier suisse plus attractif cette année est la baisse des taux hypothécaires. En 2024, la Banque Nationale Suisse (BNS) a abaissé ses taux directeurs en plusieurs étapes, passant de 1,75% à 0,5%, impactant directement le coût du crédit immobilier. Les projections pour 2025 indiquent une poursuite de cette tendance, avec un taux directeur potentiellement ramené à moins de 1% d’ici la fin de l’année.
La situation actuelle favorise également le secteur de la construction. Les investisseurs institutionnels, déjà attirés par l’immobilier en raison des faibles rendements des obligations (0,3 % pour les obligations d’État à 10 ans en décembre 2024), pourraient renforcer davantage leurs investissements.
La baisse des taux hypothécaires a ravivé l’intérêt des ménages pour devenir propriétaires. Parallèlement, la croissance démographique et la saturation du marché locatif ont accentué cette demande. Les recherches de villas ont augmenté de 17 %, tandis que celles pour des PPE ont progressé de 19 %.
Cependant, cette demande se heurte à une offre limitée. Bien que le secteur de la construction soit en expansion, cela ne s’est pas encore traduit par une augmentation significative des logements disponibles, contribuant ainsi à la hausse des prix en 2024 (+4,2 % pour les PPE et +3,4 % pour les maisons individuelles). Cette tendance devrait se maintenir en 2025.
La création d’emplois devrait ralentir en 2025, limitant ainsi la demande de bureaux. Toutefois, la faiblesse de la construction devrait maintenir l’équilibre du marché et stabiliser les loyers (+0,1 %). Il y a deux ans, les rendements des bureaux atteignaient 1,7 % à Zurich et 2,5 % à Lausanne, reflétant la prudence des investisseurs. Cette réticence s’est traduite par une baisse des transactions, malgré une demande soutenue en zone urbaine. En 2024, les investissements dans les nouvelles constructions sont restés modestes (1,71 milliard de francs), mais la rénovation a progressé (563 millions de francs) pour répondre aux exigences de durabilité et de flexibilité des espaces.
Pour conclure, le marché immobilier suisse reste porteur en 2025, porté par des conditions de financement favorables et une demande soutenue. Cependant, la pénurie de logements, les évolutions réglementaires et les dynamiques économiques globales influencent son évolution. Dans ce contexte, s’entourer d’experts immobiliers est essentiel pour optimiser ses investissements et saisir les meilleures opportunités du marché. Profitez de cette conjoncture dynamique pour réfléchir à votre projet immobilier. Nos experts, basés entre Genève, Nyon et Lausanne, se tiennent à votre écoute.
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